Reform der Grundsteuer

Steuererklärungspflicht für Immobilienbesitzer zum 1. Juli 2022

Wer eine Immobilie besitzt, für den gehört auch die jährliche oder quartalsweise Grundsteuerzahlung an das Finanzamt dazu. Dabei ist deren Höhe aufgrund regional unterschiedlicher Hebesätze von Bundesland zu Bundesland verschieden. Außerdem basiert die bisherige Berechnung auf Grundstückswerten (auch Einheitswert genannt), die schon einige Jahre zurückliegen: 1964 für Grundstücke im ehemaligen Westteil und 1935 für Grundstücke im ehemaligen Ostteil Deutschlands. 

Dass das nicht mehr zeitgemäß ist und in erster Linie auch gegen das Gleichheitsprinzip verstößt, hat nun ebenfalls das Bundesverfassungsgericht erkannt und bereits 2018 die Grundsteuerreform eingeleitet, die 2025 endlich umgesetzt sein soll. Denn dann wird der bisherige Einheitswert durch einen neuen Grundsteuerwert ersetzt. 

Für die neue Berechnung dürfen die Länder zwischen dem sogenannten Bundesmodell und einem Sonderweg wählen. Berlin und Brandenburg haben sich hierbei für das Bundesmodell entschieden. Das bedeutet, dass alle Grundstücke nunmehr hinsichtlich ihrer Grundstücksfläche, dem Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022, der Immobilienart, der Nettokaltmiete, der Gebäude- und Wohnfläche und dem Baujahr neu bewertet werden müssen, um den neuen Grundsteuerwert zu ermitteln. Ist dieser Wert dann berechnet, erfolgt danach wie bisher auch die Feststellung des Grundsteuer-Messbetrages und daraus resultierend die Festsetzung der Grundsteuer. Insgesamt soll die Grundsteuerreform zwar aufkommensneutral ausfallen. Doch klar ist jetzt schon, dass einige Immobilienbesitzer durchaus auch mehr zahlen werden müssen als bisher. 

2025 als Umsetzung der Grundsteuerreform: Zuviel Zeit, um sich schon jetzt damit beschäftigen zu müssen, sollte man meinen. Doch auf Immobilienbesitzer kommt bereits im ersten Halbjahr 2022 einiges zu - konkret eine neue Steuererklärung.

Derzeit erstellt die Finanzverwaltung die neuen Erklärungsvordrucke und setzt diese als Steuererklärung im ELSTER-Portal um, denn grundsätzlich wird es die Pflicht geben, die Steuererklärung elektronisch zu übermitteln. 

Voraussichtlich schon im März 2022 werden Grundstücksbesitzer per öffentlicher Bekanntmachung dazu aufgefordert, eine Steuererklärung abzugeben. Achtung: Die Grundstücksbesitzer werden dabei nicht persönlich angeschrieben. Parallel wollen die Finanzbehörden die Bevölkerung über die Medien und eigenes Informationsmaterial informieren. 

Zum 1. Juli 2022 soll die Möglichkeit zur Erfassung und Übermittlung der Steuererklärung im ELSTER-Portal freigeschaltet werden. Grundstückseigentümern bleiben dann nur vier Monate Zeit, denn schon bis zum 31. Oktober 2022 sind sämtliche Steuererklärungen einzureichen. Fristverlängerungen sollen zwar im Einzelfall möglich sein, doch darauf sollte nicht spekuliert werden. Dann ist das Finanzamt am Zug. Bis zum 31. Dezember 2023 sollen alle Grundsteuerwertbescheide erlassen werden. Das erste Halbjahr 2024 ist dann vorgesehen zur Überprüfung der Messzahlen und Hebesätze und - im Hinblick auf die gewünschte Aufkommensneutralität der Reform - gegebenenfalls der Anpassung. Im zweiten Halbjahr 2024 sollen alle Messbetrags- und Grundsteuerbescheide erlassen werden, sodass zum ersten Fälligkeitstag der Grundsteuer 2025 zum 15. Februar 2025 die neue Grundsteuer bezahlt werden kann.

Hinweis: Damit die neue Bewertung nicht wieder irgendwann zu verfassungswidrigen Werten führt, ist alle 7 Jahre eine neue Hauptfeststellung durchzuführen. Das Verfahren ist sehr pauschalierend. Daher sind Ausstattungsmerkmale, Besonderheiten oder auch Außenanlagen nicht zu berücksichtigen. Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke werden ebenso zusammen bewertet wie ein Grundstück mit einem aufstehenden Gebäude auf fremdem Grund & Boden.
Da die Erklärungsfrist mit 4 Monaten extrem kurz ist, sollte insbesondere bei größerem Immobilienbesitz oder kompliziert bebauten Grundstücken bereits jetzt mit der Datensammlung begonnen werden. Wichtig sind beispielsweise:

• Frühere Einheitswertbescheide hinsichtlich Steuernummern, Aktenzeichen oder Nummerierung der Gebäude

• Grundbuchauszüge hinsichtlich Grundbuchblattnummer, Flurstücknummern, Grundstücksflächen und ggf. Bruchteilen

• Unterlagen zur Flächenberechnung sowohl der Wohnfläche für das Ertragswertverfahren als auch der Bruttogrundfläche für das Sachwertverfahren (Achtung: unterschiedliche Vorgaben zur Flächenberechnung beachten – Wohnflächenverordnung und Bruttogrundflächenermittlung nach DIN 277 weichen voneinander ab)

Grundstücksbesitzer, die ihre Steuererklärung selbst erstellen wollen, sollten sich rechtzeitig um eine Registrierung im ELSTER-Portal kümmern, da dieser Prozess auch einige Zeit in Anspruch nehmen wird. Alternativ kann die Erstellung und Übermittlung der Steuererklärung selbstverständlich auch Ihr Steuerberater für Sie übernehmen. 

Mein Team und ich beraten Unternehmer, Freiberufler und Selbständige aller Branchen und Unternehmensgrößen und unterstützen sie bei ihrer wirtschaftlich erfolgreichen Unternehmensführung. 

Dabei begleiten wir unsere Mandanten von der Firmengründung über die Expansion bis zu dem Verkauf oder einer Nachfolgeregelung. Ob Steuerberatung, Finanzbuchhaltung, Bilanzen und Steuererklärungen, Lohn- und Gehaltsabrechnungen oder Steuerprognosen: Auf unsere hohe Beratungsqualität können Sie sich verlassen. 

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